「相続対策で不動産を購入する」これは不動産の時価と相続税評価額との評価の乖離を利用した対策であり、相続対策の王道、イロハのイです。

相続税を算出する際の財産評価にはルールが定められており、現預金はその残高、有価証券などの金融資産はその取引時価で評価します。不動産も本来は時価が望ましいのですが、不動産は個別性が高く、時価の算定は非常に難しいという観点から土地の相続税評価額を算出する際には、国が定めた１㎡あたりの価格（路線価）を道路に設定し、路線価に土地の面積を乗じて算出します。なお、建物は固定資産税評価額が相続税評価額となります。また、賃貸用不動産の場合は、その制約上の理由から土地建物ともに相続税評価額が軽減されます。

一方、不動産の時価は、その時々の経済情勢、不動産の個別性によって常に変動しておりますが、一般的には相続税評価額を上回る傾向にあります。更に不動産の上昇局面、また、都市部においてはこの傾向は顕著になり、その価格差も大きくなります。このような事から、相続税評価額と不動産の時価とを比較して、時価が上回る場合には、その時価と相続税評価額との価格の差に相当する相続税が減少するという効果が得られるのです。当然、その差が大きければ大きいほど、相続税の節税効果は大きくなります。例えば、現金で1億円保有しているより、1億円で不動産を購入し、その不動産の相続税評価額が5,000万円であれば、その差額の5,000万円に課せられる相続税相当額は節税できたと言えるでしょう。

このような理屈をもとに、相続対策を目的とした不動産投資の斡旋が、不動産市況の上昇と相まって不動産ビジネスおよび相続ビジネスを盛り上げています。

さて、ここで注意すべきは、時価と相続税評価額の乖離が大きければ大きいほど、相続税の節税効果が大きいということから、相続対策に重点を置きすぎて、適正な時価より高く購入してしまう危険が潜んでいるということです。特に相続税対策で賃貸用不動産を購入する場合には注意が必要です。昨今の不動産価格の上昇を背景に都市部の賃貸用不動産の価格は上昇し、投資金額に対する賃料収入の割合を示す投資利回りは低下傾向にあります。中には利回り2％、3％の不動産投資商品を販売している会社もあり、利回りより、相続税評価額との乖離が大きいことによる節税効果を全面に打ち出し、事実、売れているようです。

しかし、よくよく考えてみると、投資元本の保証のない不動産の投資利回りが2％、3％というのは適正な評価なのでしょうか。賃料の変動や、空室リスク、不動産の価格変動リスクを考えると、投資という観点では、適正とは言い難い割高な評価と感じざるを得ないのが正直なところです。1億円で購入した利回り3％の賃貸用不動産が、将来、売却する場合に利回り6％でしか売却できなかったと想定すると、その時の価値は半分の5,000万円となってしまうのです。これでは表面上の相続税の節税効果はあったとしても、その損失の方が大きいという事にもなりかねません。もちろん、市況の変化はなかなか予測しづらい部分がありますが、購入時の不動産の価値そのものが割高かどうか、という判断がこのようなリスクを軽減することに繋がるのです。

したがいまして、不動産を購入する場合には、その価格が適正価格であるか、その投資が事業として成り立つかが第一のポイントであり、相続税の節税効果は、副次的な効果であるということを認識しなければ、不動産投資および相続対策の本質を見失ってしまいます。

不動産コンサルタント　伊藤　英昭