相続登記とは何か？手続きの流れや義務化による期限・注意点を解説

親や配偶者などが亡くなり、土地や建物を相続した場合に必要となる手続きの一つが「相続登記」です。
不動産を相続しても、自動的に名義が変更されるわけではありません。相続した不動産を売却したり、担保に入れたりする際にも、登記名義が重要になります。
また、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化され、これまで相続登記をしていなかった不動産についても対応が必要になりました。
今回は、相続登記とは何か、手続きの流れや期限、相続登記をしない場合のリスクについて解説します。

1．相続登記とは？
相続登記とは、亡くなった方が所有していた土地や建物について、不動産登記簿上の所有者名義を相続人などに変更する手続きです。
例えば、父親が所有していた自宅を長男が相続した場合、登記簿に記載されている父親の名義を、相続によって取得した長男の名義に変更します。
相続登記を行うことで、不動産の権利関係を公示し、誰が所有者であるかを第三者が確認できるようになります。
ただし、相続登記をしただけで、相続税の申告や納税など、ほかの相続手続きが完了するわけではありません。それぞれ別の手続きとして進める必要があります。

2．相続登記は2024年4月から義務化された
これまで相続登記には申請義務がありませんでしたが、所有者が亡くなった後も名義変更されない不動産が増加し、所有者不明土地の問題が深刻化したことなどから、法律が改正されました。
そして、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されています。
相続登記の申請期限
相続や遺言によって不動産を取得した相続人は、原則として、自分が相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。
また、相続人同士の話し合いによって不動産の取得者が決まった場合には、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に基づく登記を申請する必要があります。
なお、正当な理由がないにもかかわらず申請義務を怠った場合には、10万円以下の過料の対象となることがあります。
過去に相続した不動産も対象になる
注意したいのは、2024年4月1日より前に発生した相続も義務化の対象になるという点です。
過去に親から相続した土地や建物について、名義変更をしないままになっている場合も、相続登記が必要になることがあります。
2024年4月1日より前に相続したことを知った不動産で、相続登記が済んでいない場合は、原則として2027年3月31日までに登記する必要があります。
長年そのままになっている実家や土地がある場合は、早めに登記の状況を確認しましょう。

3．相続登記をしないとどうなる？
相続登記をせずに放置すると、過料の問題だけでなく、将来の不動産の管理や処分にも影響する可能性があります。
① 不動産を売却しにくくなる
相続した不動産を売却する場合には、通常、相続登記などによって現在の所有者を登記簿に反映させる必要があります。
名義変更が済んでいなければ、売却に向けた手続きを進める際に、相続関係の確認や必要書類の収集などに時間がかかることがあります。

② 相続人が増え、手続きが複雑になる
相続登記をしないまま相続人が亡くなると、その相続人が持っていた権利がさらに次の世代へ引き継がれることがあります。
例えば、祖父名義の土地について相続登記をしないまま父親が亡くなった場合、祖父の相続だけでなく、父親の相続についても確認が必要になることがあります。
相続関係が複雑になると、関係する相続人の人数が増え、遺産分割の話し合いや必要書類の収集に多くの時間を要する可能性があります。

③ 相続人同士のトラブルにつながることがある
不動産の名義が亡くなった方のままでは、誰がどの不動産を取得するのかが整理されないまま、時間が経過してしまうことがあります。
相続人の間で認識が異なったり、売却や管理の方針について意見が対立したりする可能性もあります。
将来のトラブルを防ぐためにも、相続が発生した段階で、不動産の所有関係と相続人を確認しておくことが大切です。

4．相続登記の手続きはどのように進める？
相続登記の手続きは、一般的に次のような流れで進めます。

STEP1　相続する不動産を確認する
まず、亡くなった方が所有していた土地や建物を確認します。
自宅だけでなく、貸家、駐車場、遠方の土地、共有持分などがないかも確認しましょう。
固定資産税の納税通知書や権利証などが手掛かりになります。ただし、これらの書類だけでは所有不動産をすべて把握できない場合もあります。

STEP2　相続人を確認する
戸籍謄本などを収集し、法律上の相続人を確認します。
遺言書がある場合はその内容も確認し、遺言書がない場合は、原則として相続人同士で遺産の分け方を検討します。

STEP3　不動産を誰が相続するか決める
遺言書がある場合はその内容に従って手続きを進めます。
遺言書がない場合には、相続人全員で遺産分割協議を行い、不動産を誰が取得するかを決めます。
協議が成立した場合は、その内容を遺産分割協議書などにまとめます。

STEP4　必要書類を準備する
相続登記には、事案に応じて次のような書類が必要になります。
* 登記申請書
* 被相続人の戸籍謄本など
* 相続人の戸籍謄本など
* 被相続人の住民票の除票など、登記名義人と被相続人の同一性を確認する書類
* 不動産を取得する相続人の住所証明情報
* 遺産分割協議書や相続人の印鑑証明書など（遺産分割による場合）
* 遺言書など（遺言による場合）
必要書類は、遺言書の有無や相続の方法などによって異なります。

STEP5　法務局へ申請する
必要書類をそろえたら、不動産の所在地を管轄する法務局へ相続登記を申請します。
申請は、書面の提出や郵送、オンラインなどの方法で行うことができます。
手続きが複雑な場合や、自分で進めることが難しい場合は、登記の専門家である司法書士などへの相談も検討しましょう。

5．相続登記にかかる費用
相続登記を行う際には、主に次のような費用がかかります。
登録免許税
相続による所有権移転登記では、原則として、不動産の固定資産税評価額に対して0.4％の登録免許税がかかります。
例えば、固定資産税評価額が2,000万円の不動産であれば、単純計算で登録免許税は8万円となります。
ただし、一定の条件を満たす土地については、登録免許税の免税措置が適用される場合があります。適用期限や対象となる条件を確認することが大切です。
戸籍謄本などの取得費用
相続人や被相続人の戸籍謄本、住民票などの取得に費用がかかります。
専門家への報酬
司法書士などに手続きを依頼する場合は、別途報酬が必要です。費用は不動産の数や相続関係、手続きの複雑さなどによって異なります。
相続登記にかかる費用は個々の状況によって異なるため、事前に必要な手続きと費用を確認しておくと安心です。

6．遺産分割の話し合いがまとまらない場合は？
相続人同士の話し合いがまとまらず、不動産を誰が取得するか決まらない場合でも、相続登記の申請義務があることに注意が必要です。
そのような場合には、「相続人申告登記」という制度を利用する方法があります。
相続人申告登記は、自分が相続人であることなどを登記官に申し出ることで、相続登記の申請義務を履行できるようにする制度です。
ただし、これは通常の相続登記とは異なり、不動産の最終的な取得者を確定させるものではありません。
その後、遺産分割が成立した場合には、原則として、その成立日から3年以内に遺産分割の内容に基づく登記を申請する必要があります。
相続人が多数いる場合や、相続関係が複雑な場合は、早い段階で専門家に相談することをおすすめします。

7．まとめ
相続登記とは、相続した土地や建物について、登記簿上の所有者名義を変更する手続きです。
2024年4月1日から申請が義務化され、過去に相続した不動産も対象となっています。正当な理由なく義務に違反した場合には、10万円以下の過料の対象となることがあります。
相続登記をしないまま放置すると、将来の売却や管理が難しくなったり、次の世代で相続手続きが複雑になったりする可能性もあります。
親から引き継いだ実家や土地など、名義変更が済んでいない不動産がある場合は、まず登記の状況を確認することから始めましょう。
相続登記や遺産分割、不動産の承継についてお悩みの方は、司法書士などの専門家に相談し、状況に応じた対応を検討することが大切です。